Investissement

APL et Loi Pinel : est-ce compatible ?

La loi Pinel permet à un propriétaire d’un bien immobilier de le louer aux membres de sa famille. Que devient l’aide personnalisée au logement dans ce cas ? Le parent peut-il bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel et de l’aide APL sans avoir à diminuer ou à renoncer à l’APL ?

Le billet “APL et loi Pinel” explique comment le législateur a résolu le problème du cumul ou de l’incompatibilité entre deux aides publiques.

Nous répondrons à un panel de questions liées à notre sujet : Comment se définit l’aide personnalisée au logement ? Que signifie l’APL pour les locataires d’un bien immobilier relevant du dispositif Pinel ? Qu’est-ce que la loi Pinel ? Qu’est-ce qu’une zone Pinel ? La question principale est : Comment la loi Pinel affecte-t-elle les avantages d’un locataire et d’un investisseur immobilier ?

Qu’est-ce que l’Aide Personnalisée au Logement ?

L’Aide Personnalisée au Logement, une allocation populaire française gérée par la Caisse d’Allocations Familiales est une allocation populaire.

L’APL, qui est une contribution de l’État au paiement du loyer et au remboursement des mensualités du crédit immobilier, dépend des revenus du locataire. Ces importantes allocations familiales sont soumises à certaines conditions :

Prêt conventionné (PC)

L’objet du prêt doit consister en un logement conventionnel.

Le locataire est responsable du loyer. Un contrat de bail réglementaire est signé et la composition et la situation professionnelle du foyer fiscal sont conformes aux exigences de l’APL.

Cette liste n’est pas exhaustive. Vous pouvez vérifier votre éligibilité aux allocations familiales APL à l’aide de simulateurs numériques gratuits.

La loi Pinel et la nature des relations familiales

La législation prévoit la possibilité de louer un bien Pinel à des proches afin de promouvoir le dispositif fiscal Pinel auprès des investisseurs.

Cependant, une condition doit être respectée : le lien de parenté entre le propriétaire Pinel, et le locataire, ne doit pas être direct. Nous y reviendrons plus en détail dans le dernier paragraphe. Voyons d’abord la loi Pinel.

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La loi Pinel : Un dispositif fiscal à vocation économique ou sociale.

Qu’est-ce que la loi Pinel ? C’est un dispositif d’incitation fiscale qui encourage les économies d’impôts.

  • Réduire la tension locative dans les zones tendues : Les objectifs sont de stimuler le secteur immobilier, d’augmenter l’offre locative et de soutenir la construction immobilière.
  • Permettre au plus grand nombre de devenir propriétaire d’un bien immobilier et d’emprunter sur un bien immobilier : Il s’agit du volet social de la loi Pinel.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi Pinel a été adoptée en 2014 et a été renouvelée chaque année. C’est un dispositif de défiscalisation qui permet d’économiser jusqu’à 63 000 euros d’impôts par an pendant 12 ans. Le montant de la réduction d’impôt dépend de plusieurs facteurs :

La période d’engagement

Il s’agit de la durée pendant laquelle le bien Pinel sera disponible à la location. Le contribuable bénéficie d’une réduction de 12, 18 ou 21 % pour une location de 6, 9 ou 12 ans.

Le zonage Pinel

La loi Pinel n’est pas applicable à l’ensemble du territoire français. Le bien immobilier qui peut bénéficier d’un financement dans le cadre du dispositif Pinel doit se trouver dans une zone précise.

Chaque année, la liste des zones Pinel est mise à jour en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.

Le bien immobilier Pinel est un logement traditionnel : Une maison Pinel ou VEFA achetée en dispositif Pinel doit respecter plusieurs contraintes en termes de performance énergétique, de surface, et de montant du loyer.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

La loi Pinel était incitative et n’aurait pas été popularisée ou reconduite sans apporter des avantages significatifs aux propriétaires de biens locatifs.

  • On peut devenir investisseur immobilier sans faire d’apport personnel.
  • Les loyers perçus sont utilisés pour rembourser les échéances du prêt.
  • Préparez votre retraite : L’investisseur Pinel est plus serein quant à son avenir (un patrimoine immobilier constitué, et/ou des revenus locatifs assurés) ;
  • Louer à sa famille : la loi Pinel n’interdit pas la location du bien aux membres de la famille, même aux ascendants/descendants directs (parents/fils).
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Ceci a conduit à la popularité de la loi Pinel. Cependant, elle est également entrée en conflit avec l’APL, une aide sociale en espèces.

Il est possible de combiner la réduction d’impôt (loi Pinel), et les allocations locatives gérées par la caisse d’allocations familiales (Aide personnalisée au logement). Pour simuler votre investissement Pinel, utilisez notre formulaire en ligne.

Loi Pinel et APL : est-il possible de les combiner ?

Il est bien connu que le législateur ne permettra pas à un même contribuable ou foyer fiscal de cumuler des aides, des exonérations fiscales et des subventions. En effet, des règles ou des exclusions sont également prévues en plus de l’établissement de conditions d’éligibilité (comme c’est le cas pour la défiscalisation Pinel et les allocations APL).

Si la loi Pinel permet à un investisseur dans un programme Pinel de louer à un membre de sa famille, c’est le degré ou l’absence de parenté qui permet ou non la possibilité de l’APL.

Dans le cas d’un lien de parenté direct : Pinel et APL

La règle principale est que la caisse d’allocations familiales (CAF) n’accorde pas l’APL en cas de relation parent-enfant.

Les parents/enfants investisseurs en loyer Pinel peuvent louer à leurs enfants/parents, mais ils ne peuvent pas percevoir l’APL ni aucune allocation liée au logement. Nonobstant la valeur du loyer ou du foyer fiscal, que le logement soit conventionné ou non, la location d’un bien Pinel à des descendants/ascendants proscrit le bénéfice de l’APL.

L’APL pour les parents éloignés

Si le lien de parenté n’est pas direct (tantes et cousins, neveux, oncles ou nièces), on peut louer un bien Pinel à sa famille. La CAF accordera tout de même l’aide APL, si les autres conditions d’éligibilité sont remplies. Cette règle s’applique si le propriétaire Pinel est le locataire.

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Cette incompatibilité APL/Loi Pinel est illustrée par un couple Pinel qui doit choisir entre louer son bien à ses enfants étudiants ou renoncer à l’APL. Cette combinaison est un abus selon les lois sur la fiscalité et les allocations logement.

Pourquoi cette incompatibilité entre aide personnalisée au logement et réduction d’impôt ?

L’interdiction de cumuler APL et avantages fiscaux de la loi Pinel n’est pas universelle. Les détracteurs reprochent aux pouvoirs publics de sacrifier la vocation sociale et d’apporter une aide aux foyers fiscaux modestes dans la crise du logement. Ils font valoir que la loi Pinel, et les allocations APL, ont vocation à permettre l’accès au logement et à la propriété des ménages les plus exclus (familles ayant 3 enfants, familles d’actifs à la recherche d’un emploi, actifs aux revenus modestes ou moyens).

Les défenseurs de l’interdiction du cumul des APL/droit Pinel affirment que l’abus d’aides et d’allégements fiscaux corrompt volontairement les incitations et avantages fiscaux. La frontière entre optimisation fiscale et abus d’avantages fiscaux est parfois très floue.

Il est important de rappeler qu’un étudiant qui loue un bien Pinel parental continuera à faire partie du foyer fiscal de ses parents, même s’il n’a pas droit aux APL.

Pinel et APL : en résumé

L’APL n’est pas accordée aux locataires dont le lien de parenté est direct entre eux et le propriétaire du bien Pinel. L’aide APL de la CAF doit être préférée à la réduction d’impôt permise par la loi Pinel.