Désireux d’investir dans la pierre, vous avez orienté votre choix vers l’ancien. Vous vous demandez certainement comment réussir votre projet et en optimiser la rentabilité ? Cet article vous montre comment y parvenir avec le minimum de risques possibles.
Pourquoi choisir un bien ancien pour investir ?
Si le neuf est avantageux à bien des niveaux (frais de notaire allégés, garantie décennale, acquisition d’un bien moderne et respectant la réglementation thermique en vigueur, défiscalisation intéressante…), l’ancien l’est tout autant. C’est ce qui explique pourquoi il séduit de nombreux investisseurs en quête de rentabilité. L’atout majeur d’un logement tient à son prix particulièrement attractif.
En moyenne, il a été constaté qu’il est 27 % moins cher qu’un bien neuf équivalent et que cette tendance est d’actualité dans pratiquement n’importe quelle région en France. De fait, il garantit une rentabilité brute particulièrement conséquente : vous pourrez le louer plus cher une fois qu’il est complètement rénové conformément aux dernières normes en vigueur. En parlant de rentabilité, l’ancien est plus intéressant que le neuf, surtout si vous êtes peu fiscalisé et si votre bien est établi dans un secteur attractif et à fort potentiel. À savoir également qu’une résidence ancienne peut garantir une importante plus-value lors de sa revente.
Investir dans un logement ancien, c’est aussi miser sur le cachet, l’authenticité ainsi que le charme d’un bien immobilier ayant une histoire. Architecture atypique, jolies moulures, poutres apparentes, cheminées rustiques, belle hauteur sous plafond, jolis parquets, beaux volumes, magnifiques ornements au plafond… Autant d’éléments qui ne laissent pas indifférents les locataires ainsi que les acquéreurs potentiels. Après sa rénovation, votre bien sera certainement convoité par de nombreuses personnes. Sachez que l’ancien offre une grande diversité de typologies de résidences et de styles architecturaux que le neuf, qui tend en effet à se standardiser.
Qui plus est, ces biens profitent souvent d’un emplacement privilégié, au cœur des villes et proches des commodités, transports et centres d’intérêt. Cela facilite significativement leur location et leur valorisation sur le long terme. Ils profitent de surcroît de meilleures vue et exposition que les résidences neuves qui sont parfois édifiées en zone dense ou en périphérie.
L’autre avantage de choisir un bien ancien pour investir est que ce dernier est immédiatement disponible. À la différence d’un bien neuf, qui nécessite souvent d’atteindre sa livraison avant de pouvoir en profiter, il est disponible aussitôt la transaction finalisée. Vous pouvez de ce fait commencer à générer des revenus locatifs rapidement et amortir votre investissement après sa rénovation. Vous êtes également à l’abri des risques liés à la défaillance ou au retard des promoteurs. Par ailleurs, vous pouvez visiter le bien tel quel avant l’acquisition pour vous faire une idée de son potentiel ainsi que de son état et vous projeter facilement.
Investissement dans l’ancien : qu’en est-il de la défiscalisation ?
Un bien ancien peut être éligible à certains dispositifs fiscaux sous certaines conditions. Parmi ces mécanismes, on cite tout d’abord le déficit foncier. Pour l’activer, vous devez acheter une résidence ancienne pour ensuite la remettre en état selon les dernières normes applicables. Une fois qu’il est réhabilité, vous êtes tenu de faire parvenir les justificatifs des travaux aux autorités publiques. Puis, vous devez vous engager à le louer non meublé pendant au moins 3 ans.
Le déficit foncier vous donne la possibilité de déduire de vos revenus fonciers le montant total des travaux de restauration effectués. Dans le cas où ce dernier excède celui de vos revenus fonciers, alors le déficit ainsi généré est imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € si votre bien est concerné par l’amortissement Périssol) par an. Vous pouvez reporter les éventuels surplus sur vos revenus fonciers des 10 années qui suivent.
On note ensuite le dispositif Malraux qui donne droit à une réduction d’impôt de 22 % du montant des dépenses de restauration d’un bien situé dans un secteur où le PVAP (Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) est en vigueur. Ce pourcentage s’élève à 30 % si le logement à réhabiliter est implanté dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur). Dans tous les cas, la rénovation du bien nécessite l’intervention d’un ABF (Architecte des Bâtiments de France). La réduction d’impôt permise par la loi Malraux est plafonnée à 400 000 € sur quatre ans.
En ce qui concerne le dispositif Loc’Avantages, celui-ci est venu remplacer la loi Cosse (Louer abordable) en 2022. Il s’applique notamment aux biens anciens qui se trouvent dans des zones tendues. Ces biens doivent avoir une classe énergétique comprise entre A et D et être loués non meublé pendant au moins 6 ans à un locataire respectant certains plafonds de ressources. Le loyer à appliquer ne doit pas être inférieur aux prix proposés sur le marché. Une fois toutes les conditions d’éligibilité respectées, ce mécanisme vous fait profiter d’une réduction d’impôt de 15 à 65 % des revenus perçus de la location de votre logement.
On trouve également le dispositif Denormandie qui incite les contribuables à faire l’acquisition, puis à rénover et à améliorer une résidence ancienne située dans une ville éligible. Il est similaire à la loi Pinel et la réduction d’impôt qu’il permet est de 12 % pour 6 ans d’engagement, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Ce mécanisme est soumis à des plafonds de ressources des locataires et de loyer. Dans tous les cas, la défiscalisation vous permet d’optimiser davantage votre investissement, étant donné que l’ancien entraîne généralement une fiscalité plus lourde.
Comment valoriser votre investissement dans l’ancien ?
Il convient d’abord de cibler un bien ancien ayant un fort potentiel. Ce bien doit idéalement se situer dans un secteur particulièrement attractif et présenter une multitude de qualités intrinsèques. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels en immobilier qui pourront vous aider à mettre rapidement la main sur la perle rare. Lors de la visite, prenez le temps de vérifier méticuleusement l’état général du bien qui a suscité votre attention. Vous devez faire un tour d’horizon de ce logement pour qu’aucun défaut apparent ne vous échappe.
Soyez aussi attentif à certains signes qui sous-entendent des malfaçons ou des défectuosités. N’oubliez pas de passer au crible le document de diagnostic technique (DDT) que le vendeur doit vous remettre. C’est un rapport qui vous informe sur les éléments du bien ancien qui peut potentiellement présenter des risques pour votre sécurité et pour votre santé. Il est aussi conseillé de porter attention sur le plan local d’urbanisme en vigueur.
Par ailleurs, vous ne devez faire réaliser que les travaux nécessaires, qui seront rentables et qui ne risqueront pas de dénaturer le logement. Privilégiez les travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique du bien ancien, son confort et à lui redonner son charme d’antan. Tous les éléments inhérents à son style doivent être conservés. Pensez de surcroît à vous conformer aux normes en vigueur et aux règles de copropriété le cas échéant. Veuillez surtout garder à l’esprit que la rénovation doit permettre au logement de répondre aux exigences des locataires potentiels et non pas à vos goûts personnels. Elle permet aussi de préserver l’authenticité architecturale et historique du quartier si le bien se trouve dans un secteur sauvegardé.
Si vous souhaitez jouer la carte de la défiscalisation immobilière, vous devez analyser un certain nombre d’éléments pour choisir le bon dispositif fiscal : votre situation financière actuelle, vos objectifs et votre budget d’investissement. Pour optimiser la gestion de votre bien en location, vous pouvez miser sur la gestion locative. Cette dernière garantit la sécurité de votre investissement et s’affiche comme un vecteur de rentabilité.
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