Investissement

Calculer le loyer avec la Loi Pinel : comment faire ?

Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt importante pour ceux qui investissent dans des biens locatifs. Vous pouvez en effet prétendre à une réduction d’impôt de 21%. Mais vous devez respecter de nombreuses conditions, comme les plafonds de loyer. Vous voulez savoir comment calculer le loyer maximal de votre logement ? Apprenez tout ce que vous devez savoir.

Le fonctionnement de la loi Pinel

De nombreux propriétaires mettent leurs biens en location depuis 2014, sans apport personnel. Cette loi permet aux Français de se constituer un patrimoine et de bénéficier d’avantages fiscaux comme la réduction d’impôt. Un investisseur immobilier peut économiser jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans. Si le propriétaire a loué pendant 12 ans, la loi Pinel peut être renouvelée jusqu’au 31 décembre 2022.

Elle offre une réduction d’impôt allant jusqu’à 21%. Une location Pinel de 6 ans garantit une réduction d’impôt de 12 %, tandis qu’une location de 9 ans donnera lieu à une réduction d’impôt de 18 %. Le nombre d’années de location détermine le montant de la réduction dont vous bénéficiez.

Toutefois, la réduction d’impôt en 2023 sera revue à la baisse :

  • Réduction annuelle de 10,5% sur 6 ans
  • Une réduction de 15 % pendant 9 ans
  • Une réduction de 17,5% sur 12 ans.

À partir de 2024, les propriétaires pourront bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 14 % sur 12 ans. Les maisons individuelles ne sont plus éligibles depuis 2020. Seuls les bailleurs d’appartements sont éligibles au dispositif de réduction d’impôt.

Ce dispositif présente de nombreux avantages. Vous réduisez votre impôt sur le revenu, et vous devenez propriétaire sans apport. Votre investissement est remboursé chaque mois par les loyers et l’avantage fiscal. Une réduction d’impôt de 21% peut vous permettre de réaliser des économies importantes. Vous pouvez également louer votre bien à vos descendants ou ascendants (parents, enfants). Cette loi peut être utilisée pour vous aider à préparer votre retraite en créant un héritage. La location d’un bien peut vous assurer un revenu régulier.

Vous souhaitez demander l’aide Pinel ? Ajoutez le formulaire 2044 et le formulaire d’engagement de location. Des documents complémentaires peuvent être demandés, comme le devis de main d’œuvre ou l’attestation d’ouverture de chantier.

Votre bien doit également être loué depuis au moins 6 ans pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel. La loi Pinel vous interdit de mettre votre bien à disposition gratuitement. Pour bénéficier de la déduction fiscale, vous ne pouvez pas acheter plusieurs biens. La loi Pinel s’adresse uniquement aux particuliers.

La loi Pinel : zones éligibles

Avant d’investir, vous devez choisir un lieu géographique adapté. Elle doit être éligible au dispositif Pinel. La loi est applicable dans trois zones géographiques : A, A bis, et B1. La zone A concerne les villes d’Ile-de-France. On y trouve également des villes comme Lille ou Marseille.

La localisation A bis comprend Paris ainsi que 76 autres communes. Ces villes sont situées dans le Val-d’Oise et les Hauts-de-Seine. La localisation B1 est la dernière localisation couverte par le dispositif. Il couvre toutes les métropoles qui comptent plus de 250 000 habitants.

L’emplacement B2 n’est pas éligible, mais il peut être accordé sous certaines conditions. La défiscalisation a été levée pour les biens situés en zone C depuis 2017.

Pour rentabiliser votre bien immobilier, regardez au-delà de la zone géographique.

  • à la croissance démographique de la ville
  • à la qualité de vie de la région (écoles, loisirs, etc.).
  • au développement économique de la région (universités, bassins d’emploi)
  • au réseau de transports publics

Quel est le plafond du loyer Pinel ?

La loi fixe des plafonds de revenus pour les locataires afin de faciliter l’obtention d’un logement dans les zones où les loyers sont élevés. Pour continuer à bénéficier de la défiscalisation, l’investisseur doit respecter le barème des loyers de chaque zone.

Comment ce barème est-il déterminé ?

Cela dépend de l’endroit où se trouve le bien immobilier. Ces plafonds peuvent changer chaque année. Ces plafonds peuvent être consultés sur le bulletin officiel des finances publiques.

Pour l’année 2021, le barème pour la zone A bis est de 17,55 euros par m2. Le loyer pour l’emplacement A est limité à 13,04 euros par mètre carré. Un bien situé en B1 ne peut être loué à plus de 10,51 euros par mètre carré. Pour les appartements en B2, le loyer ne doit pas dépasser 9,13 euros

Consultez également notre article sur la loi Pinel et son fonctionnement lorsqu’un locataire reçoit l’APL.

Comment calculer le loyer maximum avec la Loi Pinel ?

Tout d’abord, renseignez-vous sur le barème des loyers en vigueur dans votre région. Vous pourrez ensuite estimer le loyer Pinel.

La surface du bien est importante pour le calcul du loyer. Pour calculer le loyer, vous devez ajouter 50% à la surface habitable. Cela inclut les pièces qui ne sont pas habitables (balcons …).). Il faut ensuite calculer le coefficient multiplicateur.

Comment le calculer ?

Additionnez 0,7 + 19. Divisez le résultat par la surface utile de votre habitation.

Pour calculer le loyer Pinel, vous devrez utiliser une formule. Il suffit de multiplier la surface utile par le coefficient multiplicateur, puis de déterminer le barème de loyer de votre zone. Toutes les annexes sont incluses dans le calcul. L’estimation ne doit prendre en compte que 9 m2. Il n’est pas nécessaire de prendre en compte la totalité de la surface.

Exemple de calcul pour le loyer Pinel

Un exemple vous aidera à déterminer le prix maximum de location de votre bien. Disons que vous avez un appartement de 50m2 et une terrasse de 3m2 à Lille. Tout d’abord, nous devons calculer la surface utilisable.

L’appartement a une surface utile de 50 m2 + (0,5×3) = 51,5m2.

Une fois que vous avez déterminé la surface utile de votre logement, calculez le coefficient multiplicateur. Utilisez la formule ci-dessus : 0,7 + (19/surface utile).

Le coefficient multiplicateur pour un appartement à Lille est de 0,7 + (19/51,5), = 1,068 euros

Le coefficient multiplicateur augmente si la surface utile de l’appartement est plus petite. Cela vous permet de louer un bien plus petit à un loyer plus élevé. Ces biens sont également plus difficiles à louer. Il est donc préférable d’investir dans de grands appartements.

Le loyer maximum peut être calculé après que nous ayons calculé la surface utile et le multiplicateur. Pour compléter la dernière étape, nous devons déterminer le loyer maximum par mètre à Lille.

Lille est située dans la zone A. Elle offre de grandes opportunités d’investissement. Le loyer maximum qui peut être appliqué est de 13,04 euros par mètre carré. Un appartement de 50 m2 à Lille avec une terrasse de 3m2 est éligible à un loyer maximum de 51,5 x 1,68 x 13,04 = 717,22 euros.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel, vous ne devez pas louer votre bien à un prix supérieur au loyer maximum. Dans notre exemple, le loyer mensuel du bien ne doit pas dépasser 717,22 euros. Pour trouver rapidement des locataires, vous pouvez également proposer un tarif plus bas. Vous ne devez cependant pas altérer la rentabilité de votre location.

Quels sont les plafonds de revenus des locataires ?

Il est également important de prendre en compte le plafond de revenus des locataires. Un décret est publié chaque année qui fixe le barème en fonction du revenu fiscal de référence N-2. La loi Pinel met en place des plafonds de loyers pour encadrer les prix des loyers des immeubles neufs.

Ces conditions doivent être respectées par les propriétaires afin que chacun puisse avoir accès à un logement décent. Cela permet de lutter contre le problème du mal-logement. S’il ne les respecte pas, le propriétaire fera l’objet d’un redressement fiscal. Le propriétaire devra également rembourser la réduction d’impôt.

Par exemple, une personne seule qui loue dans la zone A BIS doit disposer d’un minimum de 38 777 euros par an. La limite maximale pour la zone B1 est de 31 280 euros. Un couple qui veut louer en A ne doit pas gagner plus de 57 357 euros. Une personne seule, ou un couple avec une personne à charge, peut gagner jusqu’à 75.188 euros.

Comme vous pouvez le constater, pour obtenir une réduction d’impôt, vous devez respecter les barèmes de loyer ainsi que les plafonds de ressources. Pour calculer le loyer maximum, il est nécessaire de déterminer la surface utile du bien.

Le coefficient prend en compte la surface du bien pour calculer l’estimation. L’exonération fiscale sera révoquée si vous ne respectez pas le loyer Pinel. Les risques locatifs comme les loyers impayés, les logements vacants, etc. sont importants à prendre en compte pour rendre votre bien financièrement viable.