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Récupérer un appartement en location avant la fin du bail : est-ce possible ?

Vous êtes propriétaire ou locataire d’un appartement que vous louez meublé ou nu. Vous souhaitez le récupérer. Pouvez-vous reprendre votre appartement loué avant son terme ? Quelles sont les modalités de reprise ? Voici les réponses.

Puis-je récupérer mon logement loué avant la fin du bail ?

Non, la réponse est non. Bien que vous soyez propriétaire du bien, vous vous êtes engagé envers votre locataire en signant le bail pour une durée déterminée. Pour une location meublée, le bail dure un an et pour une location nue, trois ans.

Pour récupérer votre appartement avant la fin du bail, vous devez donner une raison valable. Nous en parlerons plus loin.

Si votre locataire ne paie pas son loyer, vous pouvez encore récupérer votre appartement. C’est possible grâce à la clause résolutoire. Vous devrez également respecter certaines conditions de forme.

Récupérer son appartement en location pour le vendre

Pour des raisons évidentes, vous ne souhaitez pas vendre votre logement occupé : l’impact du prix. Comment notifier la vente à votre locataire ?

Préavis de location en location nue

Le bail en location nue dure trois ans et peut être renouvelé par tacite reconduction pour exactement la même durée.

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Le propriétaire doit envoyer un préavis au locataire pour récupérer le logement loué avant la fin du bail. Ce préavis doit être envoyé au moins 6 mois avant la fin du bail.

Ce délai de préavis doit être respecté. La notification doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, par huissier ou en main propre (cette dernière option ne doit pas être utilisée). Le locataire doit libérer le logement à l’issue du terme du bail.

Le droit de préemption

Il est important de noter que la location nue prévoit un droit de préemption pour le locataire si le propriétaire veut vendre son logement pendant la durée de la location. Le propriétaire doit indiquer le prix de vente dans une lettre adressée au locataire.

Si le prix de vente est acceptable, le locataire sera prioritaire. Si le propriétaire n’accepte pas l’offre du locataire, il peut faire une contre-proposition.

Si le propriétaire accepte l’offre du locataire, la signature de l’acte doit intervenir dans les deux mois de l’accord pour un achat sans les conditions suspensives d’obtention de prêts et dans les quatre mois pour un achat avec les conditions suspensives.

Congé disponible pour la location en meublé

La durée du contrat de location meublée est d’un an. Le propriétaire devra attendre moins longtemps qu’en location nue pour récupérer son appartement avant la fin du bail.

La lettre de vente doit être envoyée aux locataires au moins 3 mois avant l’expiration du bail.
Comme en location non meublée, la notification doit également être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier.

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Le locataire n’a pas de priorité pour acheter le bien, contrairement à la location non meublée.

Récupérer un appartement avant la fin du bail pour l’habiter

Si le propriétaire veut récupérer son appartement loué, il peut demander un congé pour reprise.
Elle peut également concerner un proche parent du propriétaire :

  • Son conjoint,
  • Son ou sa partenaire d’union civile
  • Son concubin, un cohabitant notoire, ayant vécu avec lui pendant au plus un an à compter de la date du congé.
  • Ses ascendants et descendants
  • Les ascendants et descendants du conjoint, du concubin ou du partenaire d’union civile du propriétaire.

La loi Alur exige que le bailleur justifie le sérieux de sa décision de reprise.
Les bailleurs personnes physiques sont autorisés à demander un congé de reprise. Les SCI ne sont pas concernées, sauf les SCI familiales, si la reprise concerne un seul partenaire.

Le formulaire doit être rempli de la même manière que l’avis de vente. Pour récupérer son appartement, le propriétaire doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à un huissier de justice .

Congé pour motif légitime et sérieux

Le préavis peut être donné par le propriétaire si le locataire est responsable pour un motif sérieux et légitime.

On entend par là que le locataire n’est pas en règle avec ses obligations. C’est notamment le cas si le locataire ne paie pas son loyer à temps, s’il cause des troubles du voisinage ou s’il sous-loue le bien sans l’autorisation du propriétaire.

La loi ne définit pas de liste de raisons légitimes ou sérieuses. Le propriétaire doit prouver que l’avis était valide. Le juge décidera si le locataire conteste le motif.

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Le préavis peut être donné par le propriétaire pour mettre fin au bail. Le délai de préavis pour la location nue est de 6 mois et la location meublée de 3 mois. Le locataire doit libérer les lieux et rendre les clés de son appartement à la fin du bail.

Le propriétaire peut demander la résiliation si le locataire est reconnu coupable d’une infraction grave, comme le non-paiement du loyer à temps.

Résilier le bail de location en tant que propriétaire : la clause résolutoire

La clause résolutoire permet au bailleur de résilier unilatéralement le contrat si le locataire ne paie pas son loyer. Cette clause doit être incluse dans le bail.

Le juge peut prononcer la fin du bail “de plein droit” après l’écoulement de deux mois depuis la délivrance d’un avis de paiement resté en vigueur. L’expulsion aura lieu à l’étape suivante, mais elle se fera sous certaines conditions et sans la trêve hivernale.

Il est impossible de récupérer son appartement avant la fin du bail. Le propriétaire-bailleur doit respecter certaines conditions de fond et de forme, sauf lorsque le locataire se rend coupable d’infractions graves comme l’arrêt du paiement des loyers. Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vente, reprise ou pour un motif légitime et grave.