Les points techniques à vérifier avant d’acheter une maison

L’achat d’une maison est souvent le plus gros investissement de votre vie. Il est important de ne pas faire d’erreur au moment de prendre une décision. Parfois, les défauts cachés sont difficiles à repérer dans les bâtiments. Ces points peuvent avoir une incidence sur le coût des réparations et sur le prix de votre achat. Voici quelques conseils pour vous aider à minimiser les risques dans votre recherche.

Anomalies apparentes dans une maison

Pour évaluer rapidement l’état des murs, jetez un coup d’œil autour du bâtiment (fissures et taches d’humidité, symétrie des murs, et toit (mousse, fuites ou porosité des matériaux…).). Examinez l’état des sols intérieurs (parquet instable et carrelage fissuré…)) et des revêtements muraux (décollement ou salpêtre).

Visitez les combles le plus souvent possible pour évaluer l’état de la charpente, à l’aide d’un tournevis par exemple, et détecter d’éventuels parasites (chauves-souris capricornes et termites) ou fuites.

Une maison humide peut également indiquer un problème de ventilation et avoir de graves conséquences : moisissures, ou pire, mérules.

Vérifiez également l’état des canalisations (présence de plomb, fuites) et de l’installation électrique (mise à la terre ou différentiel…). Ces travaux peuvent avoir un impact important sur votre budget s’ils ne sont pas conformes.

Veillez également à inspecter l’état des boiseries. Si les cadres des fenêtres et des portes extérieures commencent à être usés, ils peuvent être une source d’infiltration d’air et de perte d’énergie. Le double vitrage est la norme minimale. Il est également judicieux de prévoir un budget pour leur changement.

Ces défauts peuvent être facilement détectés, mais il en existe d’autres qui sont moins évidents.

Les imperfections auxquelles faire attention

Il peut être difficile pour un novice dans le domaine de la construction de repérer ces défauts ou vices potentiels. Ces indices vous aideront à identifier ce à quoi il faut faire attention.

• L’humidité : Des taches visibles sur les plafonds, les murs, le sol ou les lambris peuvent cacher des problèmes d’humidité.
• Vérifiez l’étanchéité. Des joints endommagés ou manquants pourraient indiquer des problèmes d’infiltration d’air.
• La présence ou l’absence de vides sanitaires peut avoir un effet sur la consommation d’énergie et l’entretien des canalisations.
• Une évacuation lente des eaux usées ou des toilettes bouchées peuvent dissimuler des problèmes d’hygiène.

Il est bon de demander à quelques artisans de vous accompagner lors de votre deuxième visite pour vérifier l’absence de défauts et évaluer leur conformité.

Le diagnostic de performance énergétique

Avant d’acheter une maison, vous devez obtenir du propriétaire le diagnostic de performance énergétique. Il est valable 10 ans mais il est préférable d’obtenir un DPE récent qui intègre des éléments nouveaux. Ce document doit vous rappeler :

• Les échelles de consommation d’énergie du DPE.
• Les caractéristiques du bâtiment ou de la pièce et une description de ses équipements (chauffage de l’eau, de l’air …) ;).
• L’indication pour chaque catégorie d’équipement, de la consommation énergétique annuelle ou estimée, ainsi que des dépenses annuelles qui en découlent ;
• L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre qui sont liées à la consommation énergétique annuelle ou estimée ;
  l’évaluation de la quantité d’énergie provenant de sources renouvelables utilisée.
• Le classement du bâtiment ou de la partie du bâtiment à l’aide de l’échelle de référence selon le principe de l’étiquette énergie ou de l’étiquette climat. Ce diagnostic vous permettra d’évaluer la consommation énergétique en comparant l’échelle entre A et G (ci-contre) ainsi que les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique.

Autres diagnostics obligatoires

Le propriétaire doit réaliser d’autres diagnostics immobiliers en plus du diagnostic énergétique avant de vendre le bien.

• Constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
• État d’habitation de l’amiante dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• L’état parasitaire concerne les termites dans les logements situés dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée (ou susceptible de le devenir à court terme).
• Si l’installation a plus de 15 ans, l’état de l’installation intérieure de gaz.
• État d’une installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans.
• L’état d’une installation d’assainissement non collectif pour les habitations qui ne sont pas raccordées au réseau public de collecte des eaux usées.
• L’état des risques naturels et techniques pour les habitations situées dans une zone à risques naturels (inondations et mouvements de terrain), miniers et technologiques (industriels, chimiques).

Les règles d’urbanisme

Avant de vous engager, consultez le PLU. Celui-ci vous renseignera sur les servitudes, les droits de passage et, surtout, sur le classement de votre terrain dans son environnement (zones urbaines, zones à urbaniser, zones naturelles et forestières).

Vous devez également vous renseigner sur le règlement des lotissements si vous cherchez à acheter une maison. Ces règlements sont valables pour une période de 10 ans.

Si nous avons couvert les aspects techniques, vous pouvez également vérifier d’autres aspects de nature juridique ou sociétale.

Comme vous pouvez le constater, l’achat de votre maison n’est pas quelque chose à prendre à la légère. De nombreux détails nécessitent une attention particulière. Il est préférable d’être accompagné et aidé par des artisans ou des prestataires de services de construction compétents.