Immobilier

Achat d’appartement avec un locataire en place

Vous pouvez obtenir une réduction sur le prix d’achat du bien en achetant un appartement avec un locataire. Ce type d’investissement ne convient pas à tout le monde. Vous devez être prudent avant de vous lancer dans le projet. Découvrez comment acheter un bien immobilier occupé sans tomber dans les pièges.

Les avantages de l’achat d’un appartement avec un locataire

Vous pouvez récolter de nombreux avantages en investissant dans un bien occupé.

Gain financier : Un bien occupé se vend moins cher qu’un bien vide

  • Vous êtes assuré de la rentabilité : le locataire étant déjà en place, vous connaissez à l’avance la rentabilité de votre bien. Vous évitez ainsi les mauvaises surprises.
  • Priorité sur la vente : Le locataire n’est pas prioritaire s’il est encore dans le bail. Il changera simplement de propriétaire.
  • Soutien bancaire : Ce type d’investissement est apprécié par les banques car il n’y aura pas de pénurie de loyers à cause du locataire en place.

Ce type de projet est formidable, mais vous devez vous assurer de bien connaître tous les détails avant de vous engager. Tout d’abord, vous devez savoir que ce type d’achat vous lie contractuellement au locataire qui habite le logement.

Il est important d’examiner attentivement le bail actuel. Il est également important de s’assurer que le loyer que vous payez est conforme à vos attentes et à vos besoins réels. Vous ne serez pas autorisé à renégocier le loyer après l’avoir signé.

Quel type de financement est disponible pour un bien loué ?

Rien ne change en termes de financement du projet. La banque vous accordera le même prêt qu’un prêt immobilier classique. La banque examinera le dossier de la même manière que si vous achetiez une maison. Le calcul du taux d’endettement sera différent. Si votre futur taux d’endettement est inférieur à 33%, le dossier ne sera pas accepté. Ce calcul peut être effectué selon la méthode de compensation ou la méthode standard.

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Si votre banque calcule la compensation de vos revenus, elle pourra inclure vos :

  • Les mensualités actuelles
  • Les revenus imposables

Si elle ne pratique pas les revenus non compensés, elle calculera l’ensemble de vos revenus :

  • Mensualités courantes
  • Mensualités pour le financement locatif

Il est préférable de choisir un financement qui inclut notamment les loyers.

Il est bon de le savoir :

Vous pouvez acheter une maison occupée si vous :

  • Vous percevrez un revenu complémentaire à l’issue du prêt.
  • Votre résidence principale est votre logement.
  • Offrir un logement pour vos enfants

Achat d’un appartement avec locataire : décôte à l’achat

Nous allons maintenant parler de la remise sur le prix d’achat. Selon les critères, la remise peut varier de 10 à 15%.

  • La durée du bail (plus la durée du bail est longue, plus la remise est importante).
  • Le montant du loyer
  • Le profil du locataire ainsi que son implication passée dans le bien.
  • La qualité du bien
  • La taille du bien

En savoir plus sur le locataire

Ce type d’investissement exige que vous vous assuriez de la fiabilité et de la stabilité du locataire. Vous devrez connaître l’historique du locataire et du bien. Cela pourrait poser un problème à l’avenir si le locataire ne paie pas son loyer à temps ou est régulièrement en retard.

Avant d’investir dans le bien, assurez-vous que le locataire paie son loyer à temps et tous les mois. Vous devez vous méfier des problèmes de paiement. Demandez à votre vendeur un historique des reçus pour le confirmer. Le loyer n’a pas été perçu si vous trouvez des reçus manquants.

Assurez-vous également que tous les documents relatifs au contrat de location sont inclus dans la promesse de vente. Il n’est pas nécessaire de créer un nouveau contrat de location. Le contrat existant restera en vigueur selon les mêmes modalités. Vous devrez également fournir vos coordonnées au locataire, et vous devrez passer par le notaire.

Pour en savoir plus :

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire lors de son départ du logement. Le contrat de cautionnement solidaire et multiple qui a été établi en garantie du bail doit également être transmis. Vous ne pouvez pas non plus imposer au locataire des garanties supplémentaires. Le contrat d’assurance loyers impayés ne peut pas être transmis.

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Quels sont les droits du locataire ?

Nous allons maintenant examiner les droits du locataire qui vit dans l’appartement que vous souhaitez acheter. Le locataire peut occuper le bien tant que le bail entre le locataire (ou l’ancien propriétaire) n’a pas expiré.

Vous ne pouvez pas demander au locataire de quitter le bien. Si vous souhaitez récupérer le bien après la fin du bail, vous devez en informer le locataire au moins 6 mois à l’avance si vous louez un appartement non meublé. Vous devez avertir le locataire au moins 3 mois à l’avance si vous louez un appartement meublé.

Un contrat de revente pour un appartement acheté avec un locataire

En ce qui concerne la question de la revente : vous bénéficierez d’une remise comme votre vendeur lors de l’achat. Si vous souhaitez vendre l’appartement sans restriction, vous devez en informer le locataire au moins 6 mois à l’avance. Vous devez justifier votre décision par la nécessité d’habiter l’appartement, ou de le revendre.

Vous devez faire une offre d’achat à votre locataire, car il sera prioritaire selon le droit de préemption. Vous pouvez accepter ou refuser son offre, mais vous devez notifier à votre locataire votre décision de vendre. Sinon, le préavis pourrait être annulé et le bail renouvelé pour trois autres années.

Détails sur l’achat avec un locataire : comment reprendre le bien ?

Vous devez attendre au moins 2 ans pour reprendre le bien loué à votre locataire. Même si la durée du bail en cours est inférieure à 2 ans, cette règle s’applique.

La loi ALUR ne permet pas à un propriétaire de licencier un locataire s’il souhaite occuper les lieux ou les vendre. Ces règles doivent être respectées :

  • Si l’expiration du bail intervient moins de trois ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut demander au locataire de quitter les lieux. Cependant, la période de renouvellement du bail en cours ne sera pas effective.
  • L’avis de départ demandé par le nouveau propriétaire n’est pas valable si le bail se termine dans moins de deux ans à compter de la date d’achat.
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Le préavis de vente ne peut pas être délivré en cours de bail. Il doit être demandé par lettre recommandée avec accusé de réception six mois avant la date de fin du bail.

Comment estimer un appartement avant de l’acheter ?

Avant d’acheter un bien immobilier, il est important de déterminer un prix objectif de ce logement pour être certain de ne pas dépenser plus qu’il n’en faut. De ce fait, pour réaliser l’estimation d’un appartement, il faut suivre ces différentes consignes :

  • Renseignez-vous sur le prix au mètre carré pratiqué dans le quartier où se trouve le logement que vous souhaitez acquérir : cherchez à connaître le prix des appartements qui ont été vendus récemment dans le même quartier. Vous devez aussi consulter les annonces de ventes de biens immobiliers publiées par les agences immobilières. Ainsi, vous allez pouvoir comparer le prix de vente du logement que vous voulez acquérir avec d’autres biens similaires.
  • Évaluez le coût des travaux de rénovation à effectuer : un appartement qui possède des défauts et des malfaçons à refaire doit coûter moins cher que les autres biens. Vous pouvez donc négocier une réduction du prix d’achat, en fonction de l’ampleur des travaux à effectuer.
  • Considérez la qualité de l’isolation du logement : si l’appartement n’est pas bien isolé, il va falloir faire des travaux pour l’améliorer. Il peut s’agir d’un changement de portes ou de fenêtres, du changement des radiateurs…
  • Relever les caractéristiques de la maison : en déterminant la valeur du bien immobilier que vous voulez acheter, prenez en compte que certains critères influencent le prix de ce dernier. Il s’agit de : la présence de dépendance, de garage ou d’un jardin, la localisation de l’appartement et les biens et services à proximité, la présence de pollution visuelle ou sonore , la situation de l’appartement en étage ou au rez-de-chaussée. Ainsi, en prenant en compte ces différentes caractéristiques, vous pouvez négocier une baisse du prix du bien si ce dernier possède moins de points particuliers qu’un appartement similaire mis en vente à un prix similaire.